O Económico, em parceria com cinco escritórios de advogados (ver caixa em baixo) lançou ‘Consultório do Arrendamento', um espaço em que os leitores apresentaram as suas dúvidas relativamente à nova lei das rendas.

As sociedades PLMJ, Uría Menéndez, Proenca de Carvalho e Associados, Raposo Subtil e Associados, Garrigues e Associados e Antas da Cunha e Associados responderam, cada uma, a 10 perguntas por semana durante um mês.

Especialistas que participaram no Consultório do Arrendamento:

• Confira as respostas da Antas da Cunha, Ferreira e Associados
  

1) Sou inquilino com 75 anos. O meu senhorio quer invocar motivo de obras para o despejo, embora a casa esteja habitável (nós fizemos obras). Queria perceber que indemnização posso receber, porque parece-me que é bastante inferior à que o senhorio tem de pagar se não chegar a acordo com o inquilino no processo de actualização da renda. Que mecanismos de protecção a lei prevê neste caso?

A nova redacção dada pela Proposta de Lei do artigo 1103.º do CC estipula que, a denúncia pelo senhorio com fundamento em demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia. Esta comunicação deverá ser acompanhada de declaração do município que ateste que foi iniciado procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no locado e que esta obriga à desocupação do mesmo.
No caso de demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos, o senhorio está obrigado mediante acordo e em alternativa ao pagamento de uma indemnização correspondente a seis meses de renda ou a garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condições análogas às que este já detinha. A lei prevê também que caso as partes não cheguem a acordo no prazo de 30 dias a contar da comunicação do senhorio ao arrendatário aplica-se o pagamento da indemnização correspondente a seis meses de renda.
Caso senhorio e inquilino não cheguem a acordo quanto à actualização da renda, ou seja, caso o senhorio não aceite o valor da renda proposto pelo arrendatário pode denunciar o contrato de arrendamento pagando ao arrendatário um indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário.

2) Caso um inquilino já pague actualmente um valor de renda superior ao mecanismo de protecção, por exemplo paga de renda 4800€/ano (este valor é inferior a 1/15 do valor do imóvel), mas só declara para efeitos de IRS 3.000€/ano (menos do que paga de renda actualmente).
O inquilino pode alegar os seus baixos rendimentos (menos de 500€/mês) na negociação da renda e esta acabar por ficar a pagar uma renda mais baixa do que era anteriormente (+-35€ vs 400€)?
O que deve um senhorio fazer numa situação destas?

Se o contrato for anterior a 1990, o senhorio só pode promover a transição para o NRAU e a actualização da renda se comunicar a sua intenção ao arrendatário , indicando o valor da renda, o tipo e a duração do contrato proposto, bem como o valor do locado.
No entanto se o inquilino alegar e comprovar rendimento inferior a 500 € mensais, o valor actualizado da renda corresponde (até à aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social) a um máximo de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado.
Deverá ter-se ainda em atenção que os 35,00€ não serão o valor da renda actualizada, mas sim o máximo a que o aumento da renda pode estar sujeito.
Sem prejuízo do alegado, em caso algum a renda poderia ser diminuída sem que para tal o Senhorio estivesse de acordo. Com efeito, sendo um contrato uma livre manifestação de vontade de cada uma das partes, e se essas partes pretenderam estipular um determinado valor de renda, não poderá ser através de um mecanismo que pretende actualizar as rendas para um valor superior, que vai permitir e justificar essa diminuição.

3) Qual o critério definido na nova lei para a determinação do agregado familiar ? É uma declaração da Junta de Freguesia, é o domicilio fiscal, qual ?

A definição de agregado familiar é importante para o cômputo do RABC e de acordo com o artigo 2.º do DL 158/2006 ainda em vigor ( mas que irá ser adequado à lei que resultar aprovada no prazo de 90 dias ao seguimento da sua publicação), considera-se agregado familiar em cada ano, o conjunto de pessoas constituído pelo arrendatário e pelas seguintes pessoas que com ele vivam em comunhão de habitação:
a) Cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens e os seus dependentes;
b) Cônjuge ou ex-cônjuge, e os dependentes a seu cargo
c) Pessoa que com o arrendatário viva em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado, e os seus dependentes;
d) Ascendentes do arrendatário, do seu cônjuge ou de pessoa que com ele viva em união de facto há mais de dois anos.
O número de elementos do agregado familiar pode ser comprovado nos termos gerais através de declaração do serviço de Finanças, de comprovativo de declaração de IRS ou através de declaração da junta de freguesia mediante preenchimento de impresso próprio e junção de documentos de identificação. Até à presente data não se sabe se irá existir um critério diferente quanto ao modo de comprovação do agregado familiar.

4) Relativamente a um contrato de arrendamento para habitação, celebrado em 01/01/1980, a actualização de 3.19% ou existe outro coeficiente a aplicar?

Os arrendatários que tenham contrato de arrendamento celebrados antes de 1990 poderão ver as rendas actualizadas a partir de 1 de Janeiro de 2013 de acordo com a negociação que resultar entre senhorio e arrendatário, negociação essa que depende da iniciativa do senhorio, ou caso senhorio e arrendatário não cheguem a acordo quanto ao valor da renda o senhorio poderá actualizar a renda tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado ou de acordo com o valor da avaliação do locado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI. Se o arrendatário tiver mais de 65 anos de idade, incapacidade superior a 60% ou RABC inferior a cinco RMNA deverão ser tidos em conta os critérios particulares que a Proposta de Lei estabelece.

5) Tenho um espaço comercial arrendado, com contrato anterior a 1990, sem contrato escrito, por valores muito baixos(52€) .
Preciso de actualizar o valor da renda. De acordo com a nova lei como o posso fazer? Também preciso de realizar obras . Posso pedir ao inquilino para sair ? Tenho de o indemnizar ? Quanto tempo demora em média este pedido?

A renda poderá ser actualizada nos mesmos moldes do arrendamento para habitação, ou seja, o senhorio terá que tomar a iniciativa de comunicar ao arrendatário o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, bem como indicar o valor do locado, e nos termos do artigo 33.º por aplicação do artigo 52.º da Proposta de Lei, caso o arrendatário se oponha ao valor da renda, propondo outro valor, pode o senhorio no prazo de 30 dias contados da recepção da resposta do arrendatário, comunicar se aceita ou não a proposta. Caso o senhorio não aceite o valor da renda proposto pelo arrendatário pode denunciar o contrato de arrendamento mas terá que pagar uma indemnização equivalente a cinco anos de renda ou actualizar a renda tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado ou tendo como limite o valor da avaliação do locado realizada nos termos dos artigos 35.º e seguintes do CIMI e , neste caso considerasse o contrato celebrado com prazo certo por um período de cinco anos. No entanto, deverá o leitor ter em atenção o disposto nos artigos 54.º e seguintes da Proposta de Lei no caso de existir no locado uma microentidade.
Para o caso de denúncia do contrato de arrendamento para fins habitacionais por motivo de demolição, ou realização de obra de remodelação ou restauro profundo do locado, entendemos que a nova redacção dada ao art. 1103.º do Código Civil é igualmente aplicável ao arrendamento para fins não habitacionais. Neste sentido, a nova redacção dada pela Proposta de Lei ao artigo 1103.º do CC estipula que, a denúncia pelo senhorio com fundamento em demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia. Esta comunicação deverá ser acompanhada de declaração do município que ateste que foi iniciado procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no locado e que esta obriga à desocupação do mesmo.
A invocação de demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos, obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa ao pagamento de uma indemnização correspondente a seis meses de renda ou a garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condições análogas às que este já detinha. Se as partes não chegarem a acordo no prazo de 30 dias a contar da comunicação do senhorio ao arrendatário, o senhorio terá que pagar uma indemnização correspondente a seis meses de renda.

Tenho um espaço habitacional arrendado, com contrato anterior a 1990, sem contrato escrito, por valores muito baixos(25€) .
A senhora e marido têm mais de 70 anos e reformas baixas, inferiores a 300€. Posso actualizar as rendas ? Até que valores .

Caso o arrendatário invoque e comprove que tem, na data da comunicação do senhorio, idade igual ou superior a 65 anos, esse facto tem uma consequência relevante ao nível do regime do contrato, embora possa não ter consequências quanto ao regime de actualização da renda. O contrato de arrendamento apenas ficará submetido ao NRAU se houver acordo entre senhorio e arrendatário, ou seja, se não houver acordo, o contrato manter-se-á no regime actual, não podendo o senhorio denuncia-lo. Quanto à actualização da renda de arrendatário com idade superior a 65 anos e caso este se oponha ao valor proposto pelo senhorio, formulando uma contraproposta, e o senhorio não aceite essa contraproposta o mesmo não pode denunciar o contrato e optar pelo pagamento de uma indemnização. O senhorio neste caso apenas pode actualizar o valor da renda anual até 1/15 do valor patrimonial do locado. Adicionalmente e invocando o arrendatário RABC (rendimento anual bruto corrigido) do agregado familiar inferior a cinco RMNA (retribuições mínimas nacionais anuais), o valor actualizado da renda corresponderá e, no caso em concreto, a um máximo de 10% do RABC (rendimento anual bruto corrigido) do agregado familiar por ser um rendimento inferior a 500 euros mensais e sempre com o limite de 1/15 do valor patrimonial do locado. O valor decorrente desta actualização irá vigorar por cinco anos, findo este período, o valor da renda pode ser actualizado pelo senhorio nos termos gerais, já não podendo o arrendatário invocar que o RABC (rendimento anual bruto corrigido) do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA (retribuições mínimas nacionais anuais) . Nesta situação e não tendo o arrendatário condições económicas para pagar a renda poderá ter direito a subsidio de renda a aprovar em diploma próprio. A determinação do RABC (rendimento anual bruto corrigido), bem como a atribuição da renda estão reguladas pelo Decreto-Lei 158/2006, de 8 de Agosto, prevendo-se a sua adaptação ao regime que resultar aprovado.

6) Tenho uma loja em Santos com 80mt quadrados e pago uma renda de 90.00€ por mês e paguei uma cessão de quotas em 2003 por 120.000.00 mil euros e gostaria de saber por quanto é que o senhorio vai aumentar a renda e por quanto tempo eu posso ficar com a loja.

Se for uma micro-entidade (i.e., uma empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes: a) total do balanço: € 500 000; b)volume de negócios liquido: € 500 000; c) número médio de empregados durante o exercício:5), e faça prova da manutenção desta condição anualmente, poderá beneficiar do regime de no prazo de 5 anos o valor actualizado da renda ser a determinado de acordo com determinados critérios, ou seja, tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado ou o valor da avaliação realizada nos termos do artigo 38. e seguintes do CIMI, não podendo o senhorio denunciar o contrato. Deve ter-se ainda em atenção que, se o valor da renda apurado nos termos acima expostos for inferior ao valor da renda que resultaria da actualização anual, de acordo com o coeficiente anual de actualização de rendas publicado no INE, será este último o valor da renda a pagar. Só após estes cinco anos o senhorio poderá actualizar a renda nos termos gerais, ou seja, a actualização da renda dependerá do acordo entre senhorio e arrendatário, e o arrendatário já não pode invocar que é uma micro-entidade. Após cinco anos se senhorio e arrendatário não chegarem a acordo, o senhorio pode denunciar o contrato, pagando ao arrendatário uma indemnização de valor equivalente a 5 anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário, ou poderá o senhorio actualizar a renda com o limite de 1/15 do valor do locado e considerasse o contrato celebrado com prazo certo pelo período de dois anos. Pelo exposto, em 2018, o senhorio poderá promover a transição do contrato para o NRAU e se assim o entender opor-se à renovação do contrato com efeitos para 2020.

7) Gostaria de saber se a contagem dos 4 meses entra em vigor a partir da data em que o decreto-lei for aprovado, ou como o aumento das rendas antigas só a partir de Janeiro de 2013?

Só os artigos 30.º a 36.º e 50.º a 54.º da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro relativos à negociação para actualização da renda dos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e o arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes do DL 257/95 de 30 de Setembro respectivamente, entram em vigor em 1 de Janeiro de 2013, os restantes artigos entram em vigor 90 dias após a publicação da lei.
Depreendemos que os 4 meses de que o leitor fala se refere ao previsto no artigo 1098.º do CC quanto ao aviso prévio a observar pelo arrendatário no caso de não pretender a renovação automática do contrato de arrendamento. Este artigo sofreu uma ligeira alteração estando agora previstos outros prazos de duração inicial do contrato ou da sua renovação, contudo esta alteração só entrará em vigor 90 dias após a publicação da Lei.

8) Os meus pais são proprietários de uma pequena moradia, que se mantém alugada pelo valor de 300 euros. Os inquilinos que lá habitam à sensivelmente 5 meses nunca pagam na devida data e inclusive o mês de Janeiro que deveria ser pago até dia 8 ainda não foi pago, sendo que ainda estão em falta com 100 euros referente ao segundo mês. A minha questão é saber se com a nova introdução da lei, podemos contar os retroactivos ou a falha de pagamento só conta a partir da aprovação da lei? E para quando a aprovação da lei? E por último, como poderei segundo a actual lei despejar da forma mais rápida, visto que os inquilinos insistem em não comunicar com os meus pais.

As normas relativas ao procedimento especial de despejo entrarão em vigor 90 dias após a publicação da Lei, que ainda não tem data definida.
Poderá o leitor no entanto proceder à instauração da competente acção de despejo nos termos da Lei em vigor. Os artigos 14.º e seguintes da Lei n.º6/2006 de 27 de Fevereiro determinam que na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas. De acordo com a actual Lei o senhorio tem de recorrer a um processo de despejo apresentado junto de um tribunal, não existindo forma mais célere de proceder ao referido despejo. De acordo com a Proposta de Lei é criado um novo procedimento extrajudicial que prevê que existindo dois meses de rendas em atraso, o senhorio pode apresentar junto do Balcão Nacional de Arrendamento, directamente ou através de profissional do foro, o requerimento de despejo, o BNA promove a notificação ao inquilino; se o inquilino não deduzir oposição, o BNA emite titulo de desocupação do locado. Nestas circunstancias o pedido de pagamento de renda pode ser deduzido cumulativamente com o pedido de desocupação do locado.

9) O meu pai era proprietário de uma papelaria em regime de trespasse. Faleceu a 25 de Dezembro de 2011. Paguei a renda de Dezembro ao senhorio a 12 de Janeiro de 2012.
Efectuei uma renuncia à herança do meu pai no dia 20 de Janeiro de 2012, pelo que já nada tenho a ver com a referida papelaria. Agora o senhorio exige-me que lhe entregue a loja livre de pessoas e bens e pagamento de uma indemnização do valor correspondente ao equivalente montante da renda até ao momento da restituição do locado, elevada ao dobro.
Mais, pede o valor de mora no pagamento da renda de Dezembro de 2011 e diz que o tenho de indemnizar em 50% do valor devido. O que devo fazer?

Embora esta questão não esteja directamente relacionada com a Proposta de Lei, somos a informar que, e de acordo com a Lei das sucessões, se o leitor repudiou à herança, os únicos bens que responderão por esta obrigação são os que compõem a herança. Eventualmente o valor que poderá estar em falta é o referente ao pré-aviso de denúncia do contrato de arrendamento pelo arrendatário.

10) Por herança de meus pais sou co-proprietário com um irmão de um imóvel, em que no rés-do-chão existe uma loja que está alugada para comércio desde 1981. A renda é aumentada conforme o estipulado por lei e neste momento é de 108 euros. O valor tributável é de 93.020,00 visto ter sido recentemente actualizado. O arrendatário tem mais de 65 anos e o filho são os funcionários que existem nessa loja. O que é facto é que o indivíduo tem enriquecido com o comércio e paga uma renda miserável. Além disso acresce a situação de eu estar desempregado e não ter mais nenhum rendimento. Pretendia saber se com a nova lei em 1 Janeiro 2013 se posso aumentar a renda livremente ou só ao fim de cinco anos? Também em termos de indemnizações qual seria os anos correspondentes em caso de não haver concordância de ambas as partes.

Uma vez que se trata de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, se o arrendatário comprovar que é uma micro-entidade (i.e., uma empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço, dois dos três limites seguintes: a) total do balanço: € 500 000; b)volume de negócios liquido: € 500 000; c) número médio de empregados durante o exercício:5), e faça prova da manutenção desta condição anualmente, poderá beneficiar do regime de no prazo de 5 anos o valor actualizado da renda ser a determinado de acordo com determinados critérios, ou seja, tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado ou o valor da avaliação realizada nos termos do artigo 38. e seguintes do CIMI, não podendo o senhorio denunciar o contrato. Deve ter-se ainda em atenção que, se o valor da renda apurado nos termos acima expostos for inferior ao valor da renda que resultaria da actualização anual, de acordo com o coeficiente anual de actualização de rendas publicado no INE, será este último o valor da renda a pagar. Só após estes cinco anos o senhorio poderá actualizar a renda nos termos gerais, ou seja, a actualização da renda dependerá do acordo entre senhorio e arrendatário, e o arrendatário já não pode invocar que é uma micro-entidade (ver resposta à questão 6).

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