Consultório do Arrendamento (3)

10) Tenho 85 anos, vivo numa casa alugada, à cerca de 60 anos, pago de renda € 50,00 mensais e estou doente.
Os senhorios morreram ficando a casa, por herança para um filho. Agora querem fazer obras disponibilizando-me uma casa, num 2º andar sem elevador, (eu não posso subir escadas) noutro concelho. A pergunta é: tenho que sair da casa? Para a realização dos estudos para as obras tenho que facultar a entrada em casa ao senhorio e pessoas que não conheço? Vivo sozinha.

De acordo com a Proposta de Lei, o regime jurídico das obras em prédios arrendados, actualmente em vigor, será objecto de adaptação no prazo de 90 dias após a entrada em vigor da referida Proposta. No entanto, de acordo com a Proposta de Lei, se o senhorio pretender realizar obras no locado que impliquem a desocupação do mesmo, poderá vir a resolver o contrato por mera comunicação ao arrendatário, mas no caso de o arrendatário ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%, o senhorio deverá sempre assegurar realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condições análogas às que aquele detinha.
Nos termos da legislação em vigor, o arrendatário terá de facultar o acesso ao imóvel arrendado ao senhorio, para verificação do estado e condições do imóvel.

  • Confira as respostas da Equipa da área de Prática de Direito Imobiliário PLMJ

Como nota prévia, cumpre esclarecer que as respostas a estas questões serão dada à luz da Proposta de Lei n.º 38/XII, aprovada em Conselho de Ministros de 29 de Dezembro de 2011 (a "Proposta de Lei") que tem em vista a alteração do Novo Regime do Arrendamento Urbano ("NRAU") aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro. Contudo e na medida em que as nossas respostas se baseiam numa Proposta de Lei (e não numa lei já aprovada) cumpre ressalvar que tal Proposta poderá vir a sofrer alterações antes da sua aprovação final, as quais poderão, naturalmente, ter impacto nas soluções ora apresentadas.

1) TENHO ANDAR ARRENDADO DESDE 1975. ANDAR AVALIADO COM BASE NA LEI 6/2006 RENDA EM FASEAMENTO DE 10 ANOS DESDE JANEIRO DE 2008. VALOR DE RENDA MENSAL COM BASE NO VALOR PATRIMONIAL DE 198,00 DESDE JANEIRO DE 2008. EM JANEIRO DE
2012, O VALOR DE RENDA MENSAL É DE 211,00 E O VALOR DE RENDA QUE PAGA É DE 149,00. A ARRENDATARIA FEZ 92 ANOS. POSSUI REFORMAS DA CNP DE 450,00 EUROS MÊS
Pergunto a V.Exas.
Sou obrigado a negociar nova renda com base na futura Lei? Atendendo ao rendimento mensal da inquilina, o novo valor seria de 10% x (450,00*14/12)= 53,00 euros mensais. Neste caso a inquilina passaria a pagar 53,00, em vez dos 149,00 euros que paga no corrente ano? Atendendo à idade da Inquilina, sou obrigado a efectuar novo contrato de arrendamento, dado que esta não pode ser despejada?

Sem prejuízo de a Proposta de Lei não impedir o recurso ao mecanismo de actualização de renda nos casos em que a mesma já se encontra em fase de actualização, chamamos a atenção para o facto de este procedimento depender da livre iniciativa do senhorio, pelo que o mesmo não está obrigado a fazê-lo. De facto, querendo actualizar o valor da renda, é o senhorio que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos. Por outro lado, o mecanismo de actualização da renda pressupõe o seu aumento. Aliás, é nesse sentido que a Proposta de Lei prevê que se o valor da renda apurado nos termos do mecanismo de
actualização de renda - mesmo com as limitações aplicáveis nos caso de arrendatários que invoquem e comprovem ter idade igual ou superior a 65 anos, deficiência com grau de incapacidade superior a 60% e/ou que o seu rendimento anual bruto corrigido (RABC) é inferior a cinco retribuições mínimas
nacionais (RMNA) - for inferior ao valor que resultaria da aplicação ao valor actual da renda (€149 no caso em apreço) do coeficiente anual de actualização, será este último valor o aplicável.
Por último, chamamos a atenção para o facto de o recurso ao mecanismo de actualização da renda previsto na Proposta de Lei, não obriga à celebração de novo contrato de arrendamento devendo, no entanto, ser formalizada mediante aditamento escrito ao mesmo. No que se refere aos formalismos do mecanismo de actualização de renda, vide resposta à Questão 2.

2) A minha mãe é viúva, e dado esse facto, o contrato de arrendamento passou de imediato para o nome dela (está identificada como 'viúva de ...'), sem qualquer alteração de valores. A minha questão prende-se com outra coisa. O contrato é datado de 1970 e tem a actualização de acordo
com a lei. Creio ser considerado dentro das 'rendas congeladas'. Assim sendo, e ela perfazendo os 65 anos em finais de Junho, questiono se irá sofrer uma actualização da renda ou se está abrangida pelos casos de excepção?

Como nota prévia chamamos a atenção para o facto de a actualização da renda nos termos previstos na Proposta de Lei depende da iniciativa do senhorio, que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos. Após a recepção pelo arrendatário da comunicação a que se faz referência no parágrafo antecedente, este terá um prazo de 30 dias para responder, aceitando o valor da renda proposto pelo senhorio ou, em alternativa, opondo-se ao mesmo e propondo um novo valor, pronunciando-se, em qualquer dos casos, quanto ao tipo e duração do contrato. O arrendatário poderá, ainda, denunciar o contrato de arrendamento na sequência da comunicação enviada pelo senhorio para o aumento do valor da renda. Ora, no caso em apreço, se o arrendatário invocar e comprovar ter idade igual ou superior a 65 anos (tendo em consideração que o mecanismo especial de actualização de rendas entrará apenas em vigor a 1 de Janeiro de 2013) - circunstância que apenas poderá ser invocada quando o arrendatário tenha no local arrendado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença - o tipo e a duração do contrato depende do acordo entre as partes.
No que se refere ao valor da renda proposto pelo senhorio, caso o arrendatário se oponha ao mesmo, propondo um novo valor, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepção da resposta do arrendatário, deve comunicar-lhe se aceita ou não a nova renda proposta (o silêncio do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio). Se o senhorio não aceitar o novo valor da renda contraproposto, o contrato manter-se-á em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável, sendo o valor da renda apurado nos seguintes termos: a nova renda terá um limite máximo correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (o valor do local arrendado corresponderá ao valor da avaliação realizada nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis). Por outro lado, caso o arrendatário invoque e comprove - anualmente - que o seu rendimento anual bruto corrigido (RABC) é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais (RMNA), o novo valor da renda poderá ainda sofrer uma maior limitação durante um período de 5 anos, na medida em que (até à aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social) o valor actualizado da renda não poderá ultrapassar um máximo de 25% do RABC do arrendatário (limite esse que será de 10% do RABC no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a EUR 500,00 mensais). Findo o referido período de 5 anos, o senhorio poderá desencadear novo processo de actualização da renda, no âmbito do qual o arrendatário não poderá voltar a invocar que o seu RABC é inferior a cinco RMNA. No entanto, caso as partes não cheguem a acordo, o contrato não sofrerá qualquer alteração quanto ao seu tipo e duração. Fazemos notar que a Proposta de Lei prevê que, caso a renda seja actualizada no termo do referido período de 5 anos, o arrendatário possa ter direito a um subsídio de renda, nos termos e condições ainda a definir em diploma próprio.

3) Tenho dois imóveis com rendas muito antigas e que estão a ser actualizadas ao abrigo da lei do NRAU em vigor. A minha questão é: Quando a nova lei entrar em vigor poderei renegociar o valor das rendas com os inquilinos?

De acordo com a Proposta de Lei o novo mecanismo de actualização de renda aí previsto apenas será aplicável a partir de 1 de Janeiro de 2013 e somente aos contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321- B/90 de 15 de Outubro, bem como aos contratos de arrendamento não habitacionais celebrados antes do Decreto-lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
Pressupondo que os contratos de arrendamento em apreço se enquadram nos arrendamentos a que se faz referência no parágrafo antecedente, o mecanismo especial de actualização de renda ser-lhe-á aplicável. No entanto, ainda que a Proposta de Lei não impeça o recurso ao mecanismo de actualização de renda
nos casos em que a mesma já se encontra em fase de actualização, chamamos a atenção para o facto de este procedimento depender da iniciativa do senhorio que, querendo actualizar a renda, deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos. Por outro lado, fazemos notar que a Proposta de Lei prevê que se o valor da renda apurado nos termos do mecanismo de actualização de renda - mesmo com as limitações aplicáveis nos caso de arrendatários que invoquem e comprovem ter idade igual ou superior a 65 anos, deficiência com grau
de incapacidade superior a 60% e/ou que o seu rendimento anual bruto corrigido (RABC) é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais (RMNA) - for inferior ao valor que resultaria da aplicação ao valor actual da renda do coeficiente anual de actualização, será este último valor o aplicável.
No que se refere aos formalismos do mecanismo de actualização de renda, vide resposta à Questão 2.

4) Sou administrador de um prédio e em reunião de condomínio realizada a 16 de Janeiro deste ano, decidiu a Assembleia de condóminos por unanimidade, baixar a renda existente da fracção alugada à 10 anos propriedade do condomínio, no seguimento do pedido por escrito subscrito pelo arrendatário por estar numa situação de dificuldades financeiras, razões que foram aceitas pelos condóminos. A Renda é de 438,00 e a Assembleia aprovou baixar para 350,00€. Gostaria que me ajudassem nas seguintes questões:
1 - É possível baixar-se a renda, num contrato que tem 10 anos?
2 - Emite-se somente novo recibo ou torna-se necessário executar novo contrato?

Independentemente da duração do contrato de arrendamento, e na medida em que as partes estejam de acordo, não há qualquer entrave à redução do montante da renda, sendo, no entanto, aconselhável que as partes celebrem um aditamento - o qual deverá revestir a forma escrita - nos termos do qual é acordada a referida redução.

5) Tenho um inquilino (arrendatário) que está com cinco meses de renda em atraso, não há fiadores, tem 42 anos de idade, é casado e tem filhos menores. O contrato de arrendamento é de habitação e convencionado no regime de renda livre, foi celebrado em 01/06/2006, com a duração de um ano, considerando-se prorrogado pôr sucessivos períodos iguais, e nas mesmas condições, caso não seja denunciado pôr qualquer das partes. O contrato rege-se pelo disposto no Decreto-Lei Nº 321-B/50, de 15 de Outubro, (RAU). Já ultrapassou cinco anos. O que tenho que fazer para denunciar o contrato de arrendamento, para que ele entregue a casa e liquidar as rendas em atraso?

A mora pelo arrendatário no pagamento da renda confere ao senhorio o direito de resolver o contrato de arrendamento (e requerer o pagamento das rendas vencidas), devendo comunicar ao arrendatário a sua intenção mediante (i) notificação avulsa, (ii) contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução ou (iii) carta registada com aviso de recepção (esta forma de comunicação apenas será permitida após a entrada em vigor da Proposta de Lei e limitada aos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado domicílio para as notificações entre as partes).
De notar que, a Proposta de Lei altera os prazos para a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio em caso de mora do arrendatário no pagamento das rendas, prevendo que o senhorio poderá resolver o contrato em caso de mora do arrendatário superior a 2 meses no pagamento da renda (em vez dos 3 previstos na actual Lei), podendo o arrendatário fazer cessar a mora no prazo de 1 mês (contra os actuais 3 meses) - faculdade que o arrendatário apenas terá uma vez por cada contrato -, caso em que a resolução do contrato de arrendamento ficará sem efeito. A Proposta de Lei prevê ainda ser inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de doze meses, com referência a cada contrato, sem que o arrendatário possa tornar a cessação do contrato ineficaz. Resolvido o contrato e caso o arrendatário não desocupe o locado, o senhorio poderá recorrer ao Balcão Nacional do Arrendamento - cuja criação está prevista na Proposta de Lei visando assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo e efectivar, de forma mais célere e eficaz, a cessação dos contratos de arrendamento - apresentando o comprovativo da realização da comunicação supra, acompanhado de cópia do contrato de arrendamento. Por último, chamamos a atenção para o facto de a Proposta de lei estabelecer expressamente que "aos prazos que já estiverem a decorrer aplica-se a redução de prazos resultante da presente Lei, mas os novos prazos só se contam a partir da entrada em vigor desta, a não ser que falte menos tempo para se completarem os prazos em curso". Ainda que este preceito possa criar algumas dúvidas de interpretação quanto à sua aplicação, não obstante, uma vez que no caso em apreço o arrendatário já se encontra em mora no pagamento da renda por um período de 5 meses, existe, actualmente e manter-se-á de acordo com a Proposta de Lei, fundamento para proceder à resolução do contrato por falta de pagamento de renda.

6) Tenho 87 Anos e a minha esposa tem 83 Anos sou inquilino de uma casa em Almada há mais de 50 anos, ao longo destes anos tenho gasto bastante dinheiro na conservação da mesma, mas a degradação acentuou-se de tal forma que já me eram incompatível os encargos com a sua conservação. Comecei então há cerca de 15 anos a solicitar obras aos proprietários e a respectiva Câmara de Almada, incluindo três vistorias pelos serviços competentes da Câmara, onde sempre revelaram o elevado estado de degradação do imóvel. Em face dos resultados foram intimados os proprietários por diversas vezes tanto pela Câmara como por mim para efectuarem as obras, mas até esta data, nada tem resultado. Tive de abandonar a minha casa deixando para trás todos os meus haveres há cerca de dois anos e meio por falta de condições de habitabilidade pois começaram os tectos a cair e a corrermos risco de vida. Estou a viver em casa da minha filha e a pagar água, luz e a respectiva de 41€ por um bem do qual não estou a usufruir. Pergunto: O que devo fazer perante tal situação?

A resposta a esta questão depende da sua intenção relativamente à manutenção, ou não, do contrato de arrendamento. Com efeito, perante a situação que descreve e dado o estado de degradação do imóvel e o incumprimento reiterado das obrigações do senhorio, a solução que parece mais conveniente seria a de resolver o contrato de arrendamento pedindo ao senhorio o reembolso das despesas relativas às obras efectuadas no local arrendado e eventuais danos decorrentes da impossibilidade de uso do local arrendado por motivo imputável ao senhorio. Para o efeito, deverá o arrendatário enviar uma carta registada com aviso de recepção ao senhorio comunicando a sua intenção de resolver o contrato de arrendamento. Quanto ao pedido indemnizatório, e presumindo que o senhorio não esteja na disponibilidade de o ressarcir do valor das obras realizadas (e eventuais danos), o arrendatário teria que recorrer a uma acção judicial na qual teria que fazer prova de todos os custos incorridos (e de eventuais danos ocorridos).
Caso o arrendatário pretenda manter o contrato de arrendamento em vigor, poderá exigir uma redução da renda na medida em que este se encontra privado do gozo do local arrendado, a qual deverá ser proporcional ao tempo da privação e à extensão desta. Acresce que, ao abrigo do NRAU actualmente em vigor, e dado o avançado estado de degradação do imóvel, poderá ainda o arrendatário em determinadas circunstâncias: tomar a iniciativa de realização das obras, podendo efectuar compensação com o valor da renda; solicitar à Câmara Municipal a realização de obras coercivas; comprar o locado pelo valor da avaliação feita nos termos do CIMI, ficando obrigado a realizar as obras, sob pena de reversão. Todas estas situações estão reguladas em diplomas específicos e requerem uma análise mais detalhada. Por último, cumpre apenas salientar que a Proposta de Lei, por um lado, prevê a revogação desta
disposição do NRAU, mas por outro autoriza o Governo a aprovar no prazo de 120 dias o diploma relativo ao regime jurídico das obras coercivas, com vista a permitir a intervenção em edifícios em mau estado de conservação, assegurando a reabilitação urbana nos casos em que o proprietário não queira ou não possa realizar as obras necessárias. O âmbito desta autorização indica um caminho semelhante ao já consagrado i.e. (i) a possibilidade de o arrendatário se substituir ao senhorio na realização das obras, com efeitos na renda, (ii) a possibilidade de as obras serem efectuadas pela câmara municipal, mas também havendo a hipótese de serem realizadas por outra entidade pública ou do sector público empresarial, com compensação em termos de participação na fruição do prédio, (iii) a possibilidade de o arrendatário adquirir o prédio, ficando obrigado à sua reabilitação, sob pena de reversão. A autorização legislativa prevê ainda que sejam criadas limitações à transmissão do prédio adquirido pelo arrendatário nestas circunstância e a possibilidade de o proprietário de fracção autónoma adquirir outras fracções do prédio para realização de obras indispensáveis de reabilitação.

7) Tenho duas casas para arrendar agora. O que acontece? Quais as leis pelas quais as posso arrendar? Não se pode fazer contrato de dois anos ou de cinco anos?

Actualmente, e até à publicação e entrada em vigor da Proposta de Lei, permanece em vigor o NRAU pelo que, até essa data, os contratos de arrendamento deverão ser celebrados de acordo com as disposições previstas no NRAU.
De acordo com o NRAU, os contratos de arrendamento para fins habitacionais deverão ser celebrados por um período mínimo de 5 anos salvo se o contrato de arrendamento se destinar a habitação não permanente do arrendatário ou para fins especiais transitórios (designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos), caso em que pode ser acordado um prazo de duração inferior. Consequentemente, excepto nestas situações excepcionais, o contrato terá de ter um mínimo de 5 anos.
A Proposta de Lei prevê, contudo, a eliminação da exigência de um período de vigência mínima para os contratos de arrendamento para habitação, deixando total liberdade contratual ao senhorio e ao arrendatário para estipularem o prazo de duração que melhor se ajuste às respectivas necessidades, prevendo apenas que, na ausência de estipulação das partes, o contrato se considere celebrado, com prazo certo, pelo período de 2 anos. Porém, para que tais regras passem a ser aplicadas, terá que ser aprovada a Proposta de Lei e terão que entrar em vigor as disposições legais tais como alteradas.

8) SOU ARRENDATÁRIO DE ANDAR DESDE 1974, COM IDADE SUPERIOR A 65 ANOS, VIVENDO SOZINHO.
PERGUNTO:
1 - ATENDENDO ÀS RELAÇÕES QUE TENHO COM O MEU SENHORIO, VAMOS CONCERTEZA CHEGAR A ACORDO QUANTO AO NOVO VALOR DE RENDA MENSAL A PARTIR DO INICIO DE 2013.
2 - DADA A MINHA IDADE, NÃO POSSO SER DESPEJADO, POR ISSO O CONTRATO DE ARRENDAMENTO DEVE MANTER-SE O ACTUAL, DADO QUE NÃO CADUCA, SOMENTE COM O MEU FALECIMENTO, OU SE EU SOLICITAR A RESCISÃO DO MESMO.
3 - SOU OBRIGADO A EFECTUAR NOVO CONTRATO DE ARRENDAMENTO? CASO SEJA OBRIGADO QUAL É O PERÍODO PARA NÃO PODER SER DESPEJADO COMO MANDA A LEI? POSSO MANTER O CONTRATO QUE ESTÁ EM VIGOR, FICANDO COMO ADITAMENTO AS CARTAS TROCADAS ENTRE SENHORIO E INQUILINO, ONDE CONSTA O ACORDO DO VALOR DA NOVA RENDA?

Com efeito, a actualização da renda nos termos previstos na Proposta de Lei depende da iniciativa do senhorio, que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos e será efectuada através de um mecanismo de negociação entre senhorio e arrendatário.
Acresce que, se o arrendatário invocar e comprovar ter idade igual ou superior a 65 anos - circunstância que apenas poderá ser invocada quando o arrendatário tenha no local arrendado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença -, o contrato apenas poderá passar a ficar sujeito às regras gerais do NRAU (i.e, nomeadamente, à possibilidade de cessação do contrato pelo senhorio) mediante acordo entre as partes. Já no que respeita à renda, caso as partes não cheguem a acordo quanto ao seu novo valor esta será, em todo o caso, actualizada mas terá um limite máximo correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (o valor do local arrendado corresponderá ao valor da avaliação realizada nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis).
Note-se que, havendo acordo das partes quanto ao tipo e a duração do contrato bem como ao novo valor da renda, as partes poderão optar por celebrar um novo contrato de arrendamento, não havendo porém qualquer obrigatoriedade legal neste sentido, podendo tal alteração ser formalizada por aditamento ao contrato existente. No caso de a única alteração ao contrato ser a renda deverá a formalização ser feita por aditamento e não por novo contrato, uma vez que a celebração de um novo contrato, já ao abrigo das novas regras do arrendamento urbano, poderia submetê-lo de imediato às novas regras do NRAU.

9) Gostaria de colocar uma questão sobre a nova lei do arrendamento urbano.
Estou a morar numa casa alugada há cerca de trinta e seis anos. Quando para cá vim, pagava 4.000$00, o que era uma renda bastante cara para o local. Durante todos estes anos, o senhorio, nunca efectuou obras, dizendo mesmo, que nunca pregaria um prego na mesma. Ou seja, todos os custos de manutenção e melhorias, foram sempre efectuados por mim. Para ser directo, já gastei mais na casa do que ela custou e o terreno ao senhorio. Não sou contra à actualização das rendas. Acho justo que se efectue um aumento das mesmas. Isto, dentro de alguns limites, pois o senhorio, sendo aprovada a lei conforme tem sido dado conhecimento, fica com a faca e o queijo na mão. Por exemplo: eu pago 100€ se o senhorio me aumentasse para o dobro, até achava que seria justo. Mas, partamos da hipótese que ele me aumenta para 300€ e eu não posso ou não concordo, com o valor? Ele indemniza-me em 60 Meses a 300€ e o assunto ficaria arrumado.... E quem me paga as obras que efectuei durante todos estes anos? Vai o senhorio beneficiar das mesmas quando eu gastei (porque assim fui obrigado) a beneficiar das mesma e pelas quais paguei mais do que a indemnização legal que ele me pagaria?

A actualização da renda nos termos previstos na Proposta de Lei, depende da iniciativa do senhorio que deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos.
Após a recepção pelo arrendatário da comunicação a que se faz referência no parágrafo antecedente, este terá um prazo de 30 dias para responder, podendo aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio, opor-se ao mesmo propondo um novo valor, pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio ou denunciar o contrato de arrendamento. De notar, porém, que se o arrendatário não responder se entenderá que aceitou a proposta do senhorio. Caso não se verifiquem circunstâncias excepcionais (o arrendatário enquadrar-se numa situação de carência económica, ter idade igual ou superior a 65 anos ou ter uma deficiência com grau de incapacidade superior a 60%), na falta de acordo com o arrendatário quanto ao valor da nova renda, o senhorio poderá denunciar o contrato de arrendamento (pagando uma indemnização correspondente a 5 anos de renda ao valor médio da proposta do senhorio e contra-proposta do arrendatário) produzindo a denúncia efeitos no prazo de 6 meses (elevado para 1 ano no caso de o arrendatário ter a seu cargo filho ou enteado menor de idade estudante) após a comunicação do senhorio ao arrendatário, devendo o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo subsequente de 30 dias. Acresce que, não sendo a renda oferecida pelo arrendatário inferior à renda proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, a indemnização a pagar pelo senhorio será agravada para o dobro ou em 50%, respectivamente. A Proposta de Lei prevê, nestes casos, em que o arrendatário denuncia o contrato de arrendamento na sequência de um processo de actualização de rendas, que o arrendatário tenha direito a ser compensado pelas obras licitamente feitas, independentemente do estipulado no contrato de arrendamento. Consequentemente, tudo dependerá da determinação sobre se as obras que foram realizadas foram ou não licitamente efectuadas, nomeadamente se foram previamente aprovadas pelo senhorio ou se se tratavam de obras urgentes cuja realização foi recusada pelo senhorio.

10) TSou proprietária em conjunto com irmãos e primos de prédios em Lisboa com rendas antigas e já objecto de avaliação pelo CIMI após 2008 devido ao falecimento dos antigos proprietários. Os actuais proprietários são os filhos dos antigos proprietários.
Questões:
1. As cartas enviadas aos inquilinos com a proposta da nova renda têm de ser assinadas por todos os proprietários, ou basta um em representação de todos?
2. Na carta enviada, tem que se especificar a renda pretendida, o tipo e o prazo. O que é o tipo?
3. No caso da resposta do inquilino ser de acordo à proposta do senhorio, tem de se fazer novo contrato? Onde se pode ir buscar a matriz desses novos contratos?
4. E quando se pode começar a receber a nova renda? De imediato ou só em Janeiro de 2013

1. Havendo pluralidade de senhorios, as comunicações devem, sob pena de ineficácia, ser assinadas por todos os senhorios, ou por quem os represente. Caso os senhorios optem por se fazer representar, deverão fazê-lo mediante a outorga de uma procuração na qual confiram poderes apenas a um deles ou a um terceiro (procurador) para que este assine, em representação dos demais, as comunicações dirigidas aos arrendatários no âmbito daquele contrato de arrendamento (os poderes deverão estar expressamente previstos na procuração).
2. No âmbito do processo de actualização de renda, o qual se encontra dependente da iniciativa do senhorio, este deverá comunicar ao arrendatário, designadamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos. O contrato de arrendamento poderá ser de 2 tipos: (i) com prazo certo ou (ii) de duração indeterminada aplicando-se regras especificas a cada um destes tipos de contratos de arrendamento. Em ambos os casos os senhorios podem fazer cessar o contrato independentemente de motivo justificado, no primeiro caso no fim do prazo, no segundo caso com um pré-aviso não inferior a
2 anos sobre a data em que pretenda a cessação.
3. Havendo acordo das partes quanto ao tipo e a duração do contrato bem como ao novo valor da renda, o contrato de arrendamento poder-se-á manter em vigor sendo suficiente celebrar um aditamento ao contrato de arrendamento já existente. As partes poderão também, optar, livremente, por celebrar um novo contrato de arrendamento, não havendo porém qualquer obrigatoriedade neste sentido.
4. O novo mecanismo de actualização de renda a que se refere a Proposta de Lei apenas será aplicável a partir de 1 de Janeiro de 2013 e somente aos contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321- B/90 de 15 de Outubro (RAU) (e aos contratos de arrendamento não habitacionais celebrados antes do Decreto-lei n.º 257/95, de 30 de Setembro), pelo que apenas a partir de 1 de Janeiro de 2013 poderá o senhorio desencadear o processo de actualização de renda nos termos previstos na Proposta de Lei.

  • Confira as respostas da Raposo Subtil e Associados

1) 1º Vem contemplada na dita proposta de Lei, a possibilidade de despejar inquilino duma habitação com renda antiga (25 euros), quando, o mesmo possui habitação própria no concelho, da qual, até tem vindo a beneficiar da isenção de IMI?

2º Caso a resposta seja afirmativa, o despejo contêm alguma condicionante como o factor idade, já que "in caso" tem mais de 65 anos?

Para dar uma resposta mais correcta á sua pergunta, seria importante sabermos a data em que o contrato de arrendamento foi celebrado, porém, vamos partir do pressuposto de que foi celebrado antes da vigência do RAU aprovado pelo DL nº 321-B/90, de 15 de Outubro e que o arrendatário tem mais de 65 anos de idade.
Por outro lado, cabe esclarecer que, na questão que nos coloca, refere-se a duas situações completamente distintas e que não tem qualquer interligação entre si, nomeadamente, o facto de ter uma renda antiga e de ser permitido ao senhorio desencadear um processo de actualização de rendas, independentemente da idade ou da situação económico financeira do arrendatário e, por outro lado, a possibilidade de, o senhorio despejar o inquilino pelo facto de este possuir uma habitação própria no concelho.
Ora a verdade é que, o senhorio só pode resolver o contrato de arrendamento com base em fundamentos previstos na lei (a titulo de exemplo - violação reiterada e grave das regras de higiene e da boa vizinhança ou mora no pagamento das rendas) e denunciar os contratos de duração indeterminada nas situações prevista no art. 1101º do CC, ou seja:
- quando necessite da habitação para si própria ou para os seus descendentes em primeiro grau;
- quando pretenda proceder á demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundo e,
- mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessação.
Contudo, relativamente a esta última faculdade conferida ao senhorio em proceder á denúncia do contrato com a antecedência não inferior a dois anos, a Proposta de Lei que se encontra em apreciação, vem excluir tal prerrogativa, em relação aos contratos habitacionais de duração indeterminada celebrados na vigência do RAU quando o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60% e, relativamente aos contratos celebrados anteriores à vigência do RAU, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo das partes.
Sendo assim, o senhorio não pode, por si só, proceder ao despejo pelo simples facto de possuir no mesmo concelho uma casa própria.

2) Sou proprietário de um terreno na zona de Miramar (Vila Nova de Gaia), que tem duas habitações arrendadas (em elevado estado de degradação).
As habitações já estão arrendadas aos actuais inquilinos desde a década de 70, quando o terreno ainda não era meu (foi-me deixado em testamento).
Uma vez que o terreno se encontra numa zona nobre, e tem elevado valor, já o tentei vender várias vezes, propondo aos inquilinos (em caso de venda) uma indeminização no valor de 15.000€, exijindo em troca o abandono do terreno. A proposta foi recusada pelos mesmos, tendo eles afirmado que por nenhum valor sairiam das referidas habitações.
Não me faltam compradores, exijindo todos eles para concretizar a compra, que o terreno esteja desocupado. Pelo que ainda não consegui vende-lo.
As rendas mensais são: 26,74€ e 31,18€.
Actualmente, a Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia exije que eu faça obras nas referidas habitações, que pelos orçamentos que recolhi, rondam os 70.000€, valor muito acima do que as habitações só por si valem (excluindo o terreno), e valerão mesmo após as obras.
A minha reforma é de 249,00€.
Como perceberão não tenho capacidade financeira para levar as referidas obras avante. Comuniquei-o à citada autarquia, que com base no RJUE (Regime Juridico da Urbanização e Edificação), voltou a referir que sou obrigada a fazer as obras de melhoria e caso não as faça a própria autarquia irá faze-las imputando-me posteriormente os respectivos custos.
Os inquilinos recusam-se a actualizar os valores das rendas (independentemente das obras serem feitas ou não).
Não tenho financiamento nem idade (87 anos), para recorrer a tribunais para resolver esta questão.
As minhas questões são:
(1) É legal a posição das inquilinas? Não aceitarem qualquer tipo de proposta para abandonarem o terreno, e empatarem um negócio no valor de 140.000,00€, quando pagam apenas juntos cerca de 50,00€ mensais de renda? Ou seja, em termos legais existe alguma hipotese de eu exigir aos inquilinos o abandono do terreno?
(2) A Câmara de Vila Nova de Gaia, dadas as minhas condições, pode mesmo imputar-me os custos da obra?
(3) Os inquilinos podem recusar actualizar a renda? Se não, quais os procedimentos que devo tomar, evitando os tribunais?

- Relativamente á primeira questão que coloca, a verdade é que, as inquilinas não estão
obrigadas a aceitar qualquer tipo de proposta para abandonarem o locado, nem tão-pouco, lhe poderá exigir tal circunstância, independentemente do valor da renda que é pago. Efectivamente, um contrato de arrendamento só pode cessar por acordo das partes, por caducidade, por resolução ou por denúncia efectuada por qualquer das partes.
Ora, relativamente ao senhorio, cfr. já se referiu anteriormente este só pode denunciar o contrato de arrendamento de duração indeterminada nas situações prevista no art. 1101º do CC, ou seja:
-Quando necessite da habitação para si próprio ou para os seus descendentes em primeiro grau;
- Quando pretenda proceder á demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundo (neste caso, a comunicação deve ser acompanhada de declaração do município que ateste que foi iniciado procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no locado, e o senhorio está obrigado, em alternativa, a proceder ao pagamento de uma indemnização correspondente a 6 (seis) meses de renda ou a garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condições análogas a que detinha.
Porém, caso não haja acordo entre as partes, no prazo de um mês contado da comunicação ao senhorio, este deve proceder ao pagamento da indemnização, mediante a entrega do locado, excepto se, o inquilino tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, situação em que, o senhorio deve garantir o realojamento;
- E, ainda, mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessação (em relação a esta última hipótese a Proposta de Lei que se encontra em apreciação, vem excluir tal prerrogativa, em relação aos contratos habitacionais de duração indeterminada celebrados na vigência do RAU, quando o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60% e, relativamente aos contratos celebrados anteriores à vigência do RAU, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo das partes).

Relativamente á segunda questão que coloca, de acordo com o disposto no art. 1074º do CC, "cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário".
De facto, o dever que recai sobre o senhorio de fazer obras é a decorrência da obrigação geral consagrada no art. 1031º alínea b), do CC, ou seja, o de proporcionar o gozo da coisa ao locatário para os fins a que se destina.
De acordo com a Proposta de Lei 38/XII, mais concretamente, de acordo com o disposto no art. 1083º nº 5 do CC, é permitido ao arrendatário proceder á resolução do contrato de arrendamento, no caso de o senhorio não proceder às obras da sua responsabilidade, quando tal circunstância comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.
Porém, a verdade é que, muitos dos arrendatários em vez de procederem á resolução dos contratos de arrendamento recorrem à Câmara Municipal, no sentido de esta, notificar os senhorios para procederem à execução das respectivas obras.
Tal matéria encontra-se, presentemente, regulada no DL nº 157/2006, dispondo o referido diploma legal que, quando as obras sejam realizadas pelo município é elaborado um orçamento do respectivo custo, o qual é comunicado por escrito ao senhorio, representando este, o valor pelo qual o mesmo é responsável.
O ressarcimento das obras executadas pelo município é feito através do recebimento das rendas, que serão pagas pelos arrendatários directamente ao município, podendo o senhorio levantar os depósitos correspondentes a 50% do valor das rendas.
Sendo assim, de acordo com a Lei vigente, caso a Câmara Municipal decida avançar com a execução das obras, poderá imputar-lhe os respectivos custos nos termos expostos.

Finalmente, em relação à terceira questão colocada, os arrendatários não podem recusar-se a actualizar a renda, não sendo necessário para o efeito recorrer ao Tribunal.
Efectivamente, de acordo com a Proposta de Lei que se encontra em apreciação, cabe ao senhorio despoletar o processo de actualização de rendas, devendo para o efeito, comunicar, por escrito ao arrendatário, o valor da renda, bem como o tipo e a duração do contrato proposto e o valor do locado (depois de devidamente avaliados), acompanhado de cópia da caderneta predial urbana.
Na sequência da recepção da referida carta, o arrendatário dispõe do prazo de 30 dias para se pronunciar, podendo optar por uma das seguintes atitudes:
a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio - nesta situação o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1º dia do segundo mês seguinte ao da recepção da resposta, de acordo com o tipo e a duração acordados, sendo que, perante o silêncio do mesmo, ou, na falta de acordo acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos;
b) A falta de resposta do arrendatário, vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1º dia do segundo mês seguinte ao do termo do prazo previsto para a sua resposta;
c) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, bem como ao tipo e à duração do contrato propostos, propondo outras condições, devendo, neste caso, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepção da resposta daquele, comunicar ao arrendatário se aceita ou não a proposta e, então, das duas uma:
- Se o senhorio aceitar o valor da renda proposto ou se nada disser, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1º dia do segundo mês seguinte ao da recepção pelo arrendatário da resposta do senhorio, de acordo com o tipo e a duração acordados, sendo quem na falta de acordo em relação a estes requisitos, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos;
- Se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário, a lei confere-lhe uma alternativa:
* denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio, sendo neste caso, a indemnização agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respectivamente ou,
* Actualizar a renda de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) - o valor actualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado - e b) - o valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38º e ss do CIMI - do nº 2 do art. 35, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos a contar da referida comunicação.
d) Denunciar o contrato de arrendamento - caso o arrendatário denuncie o contrato arrendamento, a denúncia produz efeitos no prazo de dois meses a contar da recepção pelo senhorio da resposta dada pelo inquilino, devendo o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias, não havendo lugar à actualização de renda.

Cabe, porém, estar alertado para as hipóteses de, o arrendatário no prazo previsto para a sua resposta (30 dias), vir alegar e juntar documentos comprovativos cfr. o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), a sua idade ser igual ou superior a 65 anos de idade ou ser portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%., ocorrendo, nestas circunstâncias o seguinte:
a) O Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA)
- Nestas situações o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes, ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário, na sequência da interpelação que lhe foi feita para a actualização da renda;
- No referido período de cinco anos, a renda só pode ser actualizada nos seguintes termos:
* o valor actualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, correspondendo este, ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38º e ss do CIMI;
* o valor actualizado da renda corresponde, até á aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social a um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário com um limite de 1/15 do valor do locado, ou, a um máximo de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário com um limite de 1/15 do valor do locado, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 500,00 mensais.
- Findo o período transitório de cinco anos, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, não podendo o arrendatário vir invocar novamente tal fundamento - rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA) - sendo que, no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos.
b) Arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos de idade ou com Deficiência com grau de incapacidade superior a 60%
- Nestas situações o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes;
- Se o arrendatário aceitar o novo valor proposto pelo senhorio, a nova renda é devida no 1º dia do segundo mês seguinte ao da recepção, pelo senhorio da resposta;
- Se o arrendatário de opuser ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, o senhorio, no prazo de 30 dias deve comunicar-lhe se aceita ou não a renda proposta.
- Se o senhorio não aceitar o valor proposto pelo arrendatário, o contrato mantêm-se em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável, sendo o valor da renda actualizado tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, correspondendo este, ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38º e ss do CIMI;
- Porém, se o arrendatário comprovar que, o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o valor actualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, correspondendo este, ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38º e ss do CIMI e até á aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social a um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário com um limite de 1/15 do valor do locado, ou, a um máximo de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário com um limite de 1/15 do valor do locado, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 500,00 mensais, vigorando a mesma por um período de cinco anos;
- Findo o período de cinco anos, o valor da renda pode ser actualizado por iniciativa do senhorio nos termos gerais, tendo o arrendatário direito a um subsídio de renda, a definir, e o contrato só fica submetido ao NRAU por acordo

3) Neste momento tenho uma proposta com o meu senhorio, o qual não tem dinheiro para suportar os custos de melhorias da habitação onde eu resido. A proposta determina que eu seja o responsável por todas as despesas nas obras e serviços de remodelação.
Em contrapartida:
- O senhorio pede uma renda mais baixa e diz que este contrato será
por tempo indeterminado.
- também dá autorização para que eu possa explorar, sub-alugar ou ceder o imóvel a terceiros.
- A proposta para um contrato nestes termos, leva a acreditar que o imóvel é meu por tempo incerto e questionei ao senhorio se estaria interessado em vender o imóvel. Mas recusou a oferta, alegou a existência de um irmão com uma doença (A.V.C.) que não pode assinar a venda da casa.
Perante a nova lei do arrendamento, a duração do contrato será de dois anos renováveis, a nova lei do arrendamento determina também que não posso alugar a terceiros e ainda a questão das obras que são da responsabilidade dos proprietários dos imóveis. Não consegui conjugar a nova lei para um acordo, de forma a aceitar a proposta do meu senhorio.
Uma das minhas questões;
-É possível este acordo, ou terei de executar dois contratos diferentes, nomeadamente um para as obras de melhoramentos no qual eu suporto todos os custos? E um outro de arrendamento onde pagarei uma renda fixa reduzida?
Aqui também não posso ignorar a nova Lei do arrendamento devido às actualizações obrigatórias?
Existem outras situações possíveis para ambas as partes cumprirem este acordo?
Se for possível eu gostaria que me ajudassem a perceber a melhor forma para resolver esta situação.

Em relação á questão que coloca a verdade é que, se existir um acordo global entre si e o seu senhorio em relação às questões que apresenta, não necessita de proceder á elaboração de quaisquer outros contratos de arrendamentos, sendo suficiente elaborarem um Aditamento ao Contrato de Arrendamento existente, no qual irão definir o valor da renda, a duração e o tipo de contrato que pretendem, bem como o valor por si despendido nas obras a título de benfeitorias, a fim de, ficar salvaguardado em relação a uma eventual indemnização.
De facto, a proposta de Lei que se encontra em apreciação, cria um mecanismo de negociação de renda, a iniciar pelo senhorio que deverá propor ao arrendatário o valor actualizado da renda e o tipo e a duração do contrato que pretende, proposta esta que, caso seja aceite fica a vigorar no segundo mês seguinte ao da recepção da resposta por parte do arrendatário.
Sendo assim, existindo um acordo entre ambas as partes em relação ao valor da renda mensal, a duração do contrato (nº de anos) e ao tipo de contrato (de duração limitada ou de duração indeterminada) - em relação ao tipo de contrato deverá verificar qual é o mais favorável, face aos regimes da denúncia e da oposição à renovação previstos no NRAU - será suficiente elaborarem um Aditamento ao Contrato de Arrendamento, vertendo este acordo, bem como o valor por si despendido com as obras efectuadas no locado.

Página 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12