Advogados respondem a dúvidas sobre as rendas

Económico

Leia aqui as respostas dadas pelos especialistas de cinco escritórios de advogados sobre a nova lei do arrendamento.

Advogados respondem a dúvidas sobre as rendas

O Económico, em parceria com cinco escritórios de advogados lançou o ‘Consultório do Arrendamento', um espaço em que os leitores apresentaram as suas dúvidas relativamente à nova lei das rendas.

As sociedades PLMJ, Uría Menéndez, Proenca de Carvalho e Associados, Raposo Subtil e Associados, Garrigues e Associados e Antas da Cunha e Associados responderão, cada uma, a 10 perguntas por semana durante um mês.


  • Confira as respostas da Raposo Subtil e Associados

1) 1º Vem contemplada na dita proposta de Lei, a possibilidade de despejar inquilino duma habitação com renda antiga (25 euros), quando, o mesmo possui habitação própria no concelho, da qual, até tem vindo a beneficiar da isenção de IMI?

2º Caso a resposta seja afirmativa, o despejo contêm alguma condicionante como o factor idade, já que "in caso" tem mais de 65 anos?

Para dar uma resposta mais correcta á sua pergunta, seria importante sabermos a data em que o contrato de arrendamento foi celebrado, porém, vamos partir do pressuposto de que foi celebrado antes da vigência do RAU aprovado pelo DL nº 321-B/90, de 15 de Outubro e que o arrendatário tem mais de 65 anos de idade.
Por outro lado, cabe esclarecer que, na questão que nos coloca, refere-se a duas situações completamente distintas e que não tem qualquer interligação entre si, nomeadamente, o facto de ter uma renda antiga e de ser permitido ao senhorio desencadear um processo de actualização de rendas, independentemente da idade ou da situação económico financeira do arrendatário e, por outro lado, a possibilidade de, o senhorio despejar o inquilino pelo facto de este possuir uma habitação própria no concelho.
Ora a verdade é que, o senhorio só pode resolver o contrato de arrendamento com base em fundamentos previstos na lei (a titulo de exemplo - violação reiterada e grave das regras de higiene e da boa vizinhança ou mora no pagamento das rendas) e denunciar os contratos de duração indeterminada nas situações prevista no art. 1101º do CC, ou seja:
- quando necessite da habitação para si própria ou para os seus descendentes em primeiro grau;
- quando pretenda proceder á demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundo e,
- mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessação.
Contudo, relativamente a esta última faculdade conferida ao senhorio em proceder á denúncia do contrato com a antecedência não inferior a dois anos, a Proposta de Lei que se encontra em apreciação, vem excluir tal prerrogativa, em relação aos contratos habitacionais de duração indeterminada celebrados na vigência do RAU quando o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60% e, relativamente aos contratos celebrados anteriores à vigência do RAU, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo das partes.
Sendo assim, o senhorio não pode, por si só, proceder ao despejo pelo simples facto de possuir no mesmo concelho uma casa própria.

2) Sou proprietário de um terreno na zona de Miramar (Vila Nova de Gaia), que tem duas habitações arrendadas (em elevado estado de degradação).
As habitações já estão arrendadas aos actuais inquilinos desde a década de 70, quando o terreno ainda não era meu (foi-me deixado em testamento).
Uma vez que o terreno se encontra numa zona nobre, e tem elevado valor, já o tentei vender várias vezes, propondo aos inquilinos (em caso de venda) uma indeminização no valor de 15.000€, exijindo em troca o abandono do terreno. A proposta foi recusada pelos mesmos, tendo eles afirmado que por nenhum valor sairiam das referidas habitações.
Não me faltam compradores, exijindo todos eles para concretizar a compra, que o terreno esteja desocupado. Pelo que ainda não consegui vende-lo.
As rendas mensais são: 26,74€ e 31,18€.
Actualmente, a Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia exije que eu faça obras nas referidas habitações, que pelos orçamentos que recolhi, rondam os 70.000€, valor muito acima do que as habitações só por si valem (excluindo o terreno), e valerão mesmo após as obras.
A minha reforma é de 249,00€.
Como perceberão não tenho capacidade financeira para levar as referidas obras avante. Comuniquei-o à citada autarquia, que com base no RJUE (Regime Juridico da Urbanização e Edificação), voltou a referir que sou obrigada a fazer as obras de melhoria e caso não as faça a própria autarquia irá faze-las imputando-me posteriormente os respectivos custos.
Os inquilinos recusam-se a actualizar os valores das rendas (independentemente das obras serem feitas ou não).
Não tenho financiamento nem idade (87 anos), para recorrer a tribunais para resolver esta questão.
As minhas questões são:
(1) É legal a posição das inquilinas? Não aceitarem qualquer tipo de proposta para abandonarem o terreno, e empatarem um negócio no valor de 140.000,00€, quando pagam apenas juntos cerca de 50,00€ mensais de renda? Ou seja, em termos legais existe alguma hipotese de eu exigir aos inquilinos o abandono do terreno?
(2) A Câmara de Vila Nova de Gaia, dadas as minhas condições, pode mesmo imputar-me os custos da obra?
(3) Os inquilinos podem recusar actualizar a renda? Se não, quais os procedimentos que devo tomar, evitando os tribunais?

- Relativamente á primeira questão que coloca, a verdade é que, as inquilinas não estão
obrigadas a aceitar qualquer tipo de proposta para abandonarem o locado, nem tão-pouco, lhe poderá exigir tal circunstância, independentemente do valor da renda que é pago. Efectivamente, um contrato de arrendamento só pode cessar por acordo das partes, por caducidade, por resolução ou por denúncia efectuada por qualquer das partes.
Ora, relativamente ao senhorio, cfr. já se referiu anteriormente este só pode denunciar o contrato de arrendamento de duração indeterminada nas situações prevista no art. 1101º do CC, ou seja:
-Quando necessite da habitação para si próprio ou para os seus descendentes em primeiro grau;
- Quando pretenda proceder á demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundo (neste caso, a comunicação deve ser acompanhada de declaração do município que ateste que foi iniciado procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no locado, e o senhorio está obrigado, em alternativa, a proceder ao pagamento de uma indemnização correspondente a 6 (seis) meses de renda ou a garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condições análogas a que detinha.
Porém, caso não haja acordo entre as partes, no prazo de um mês contado da comunicação ao senhorio, este deve proceder ao pagamento da indemnização, mediante a entrega do locado, excepto se, o inquilino tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, situação em que, o senhorio deve garantir o realojamento;
- E, ainda, mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessação (em relação a esta última hipótese a Proposta de Lei que se encontra em apreciação, vem excluir tal prerrogativa, em relação aos contratos habitacionais de duração indeterminada celebrados na vigência do RAU, quando o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60% e, relativamente aos contratos celebrados anteriores à vigência do RAU, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo das partes).

Relativamente á segunda questão que coloca, de acordo com o disposto no art. 1074º do CC, "cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário".
De facto, o dever que recai sobre o senhorio de fazer obras é a decorrência da obrigação geral consagrada no art. 1031º alínea b), do CC, ou seja, o de proporcionar o gozo da coisa ao locatário para os fins a que se destina.
De acordo com a Proposta de Lei 38/XII, mais concretamente, de acordo com o disposto no art. 1083º nº 5 do CC, é permitido ao arrendatário proceder á resolução do contrato de arrendamento, no caso de o senhorio não proceder às obras da sua responsabilidade, quando tal circunstância comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.
Porém, a verdade é que, muitos dos arrendatários em vez de procederem á resolução dos contratos de arrendamento recorrem à Câmara Municipal, no sentido de esta, notificar os senhorios para procederem à execução das respectivas obras.
Tal matéria encontra-se, presentemente, regulada no DL nº 157/2006, dispondo o referido diploma legal que, quando as obras sejam realizadas pelo município é elaborado um orçamento do respectivo custo, o qual é comunicado por escrito ao senhorio, representando este, o valor pelo qual o mesmo é responsável.
O ressarcimento das obras executadas pelo município é feito através do recebimento das rendas, que serão pagas pelos arrendatários directamente ao município, podendo o senhorio levantar os depósitos correspondentes a 50% do valor das rendas.
Sendo assim, de acordo com a Lei vigente, caso a Câmara Municipal decida avançar com a execução das obras, poderá imputar-lhe os respectivos custos nos termos expostos.

Finalmente, em relação à terceira questão colocada, os arrendatários não podem recusar-se a actualizar a renda, não sendo necessário para o efeito recorrer ao Tribunal.
Efectivamente, de acordo com a Proposta de Lei que se encontra em apreciação, cabe ao senhorio despoletar o processo de actualização de rendas, devendo para o efeito, comunicar, por escrito ao arrendatário, o valor da renda, bem como o tipo e a duração do contrato proposto e o valor do locado (depois de devidamente avaliados), acompanhado de cópia da caderneta predial urbana.
Na sequência da recepção da referida carta, o arrendatário dispõe do prazo de 30 dias para se pronunciar, podendo optar por uma das seguintes atitudes:
a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio - nesta situação o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1º dia do segundo mês seguinte ao da recepção da resposta, de acordo com o tipo e a duração acordados, sendo que, perante o silêncio do mesmo, ou, na falta de acordo acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos;
b) A falta de resposta do arrendatário, vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1º dia do segundo mês seguinte ao do termo do prazo previsto para a sua resposta;
c) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, bem como ao tipo e à duração do contrato propostos, propondo outras condições, devendo, neste caso, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da recepção da resposta daquele, comunicar ao arrendatário se aceita ou não a proposta e, então, das duas uma:
- Se o senhorio aceitar o valor da renda proposto ou se nada disser, o contrato fica submetido ao NRAU a partir do 1º dia do segundo mês seguinte ao da recepção pelo arrendatário da resposta do senhorio, de acordo com o tipo e a duração acordados, sendo quem na falta de acordo em relação a estes requisitos, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos;
- Se o senhorio não aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário, a lei confere-lhe uma alternativa:
* denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio, sendo neste caso, a indemnização agravada para o dobro ou em 50% se a renda oferecida pelo arrendatário não for inferior à proposta pelo senhorio em mais de 10% ou de 20%, respectivamente ou,
* Actualizar a renda de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) - o valor actualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado - e b) - o valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38º e ss do CIMI - do nº 2 do art. 35, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos a contar da referida comunicação.
d) Denunciar o contrato de arrendamento - caso o arrendatário denuncie o contrato arrendamento, a denúncia produz efeitos no prazo de dois meses a contar da recepção pelo senhorio da resposta dada pelo inquilino, devendo o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias, não havendo lugar à actualização de renda.

Cabe, porém, estar alertado para as hipóteses de, o arrendatário no prazo previsto para a sua resposta (30 dias), vir alegar e juntar documentos comprovativos cfr. o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), a sua idade ser igual ou superior a 65 anos de idade ou ser portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%., ocorrendo, nestas circunstâncias o seguinte:
a) O Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA)
- Nestas situações o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes, ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário, na sequência da interpelação que lhe foi feita para a actualização da renda;
- No referido período de cinco anos, a renda só pode ser actualizada nos seguintes termos:
* o valor actualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, correspondendo este, ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38º e ss do CIMI;
* o valor actualizado da renda corresponde, até á aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social a um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário com um limite de 1/15 do valor do locado, ou, a um máximo de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário com um limite de 1/15 do valor do locado, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 500,00 mensais.
- Findo o período transitório de cinco anos, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, não podendo o arrendatário vir invocar novamente tal fundamento - rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA) - sendo que, no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos.
b) Arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos de idade ou com Deficiência com grau de incapacidade superior a 60%
- Nestas situações o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes;
- Se o arrendatário aceitar o novo valor proposto pelo senhorio, a nova renda é devida no 1º dia do segundo mês seguinte ao da recepção, pelo senhorio da resposta;
- Se o arrendatário de opuser ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, o senhorio, no prazo de 30 dias deve comunicar-lhe se aceita ou não a renda proposta.
- Se o senhorio não aceitar o valor proposto pelo arrendatário, o contrato mantêm-se em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável, sendo o valor da renda actualizado tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, correspondendo este, ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38º e ss do CIMI;
- Porém, se o arrendatário comprovar que, o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o valor actualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, correspondendo este, ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38º e ss do CIMI e até á aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social a um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário com um limite de 1/15 do valor do locado, ou, a um máximo de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário com um limite de 1/15 do valor do locado, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 500,00 mensais, vigorando a mesma por um período de cinco anos;
- Findo o período de cinco anos, o valor da renda pode ser actualizado por iniciativa do senhorio nos termos gerais, tendo o arrendatário direito a um subsídio de renda, a definir, e o contrato só fica submetido ao NRAU por acordo

3) Neste momento tenho uma proposta com o meu senhorio, o qual não tem dinheiro para suportar os custos de melhorias da habitação onde eu resido. A proposta determina que eu seja o responsável por todas as despesas nas obras e serviços de remodelação.
Em contrapartida:
- O senhorio pede uma renda mais baixa e diz que este contrato será
por tempo indeterminado.
- também dá autorização para que eu possa explorar, sub-alugar ou ceder o imóvel a terceiros.
- A proposta para um contrato nestes termos, leva a acreditar que o imóvel é meu por tempo incerto e questionei ao senhorio se estaria interessado em vender o imóvel. Mas recusou a oferta, alegou a existência de um irmão com uma doença (A.V.C.) que não pode assinar a venda da casa.
Perante a nova lei do arrendamento, a duração do contrato será de dois anos renováveis, a nova lei do arrendamento determina também que não posso alugar a terceiros e ainda a questão das obras que são da responsabilidade dos proprietários dos imóveis. Não consegui conjugar a nova lei para um acordo, de forma a aceitar a proposta do meu senhorio.
Uma das minhas questões;
-É possível este acordo, ou terei de executar dois contratos diferentes, nomeadamente um para as obras de melhoramentos no qual eu suporto todos os custos? E um outro de arrendamento onde pagarei uma renda fixa reduzida?
Aqui também não posso ignorar a nova Lei do arrendamento devido às actualizações obrigatórias?
Existem outras situações possíveis para ambas as partes cumprirem este acordo?
Se for possível eu gostaria que me ajudassem a perceber a melhor forma para resolver esta situação.

Em relação á questão que coloca a verdade é que, se existir um acordo global entre si e o seu senhorio em relação às questões que apresenta, não necessita de proceder á elaboração de quaisquer outros contratos de arrendamentos, sendo suficiente elaborarem um Aditamento ao Contrato de Arrendamento existente, no qual irão definir o valor da renda, a duração e o tipo de contrato que pretendem, bem como o valor por si despendido nas obras a título de benfeitorias, a fim de, ficar salvaguardado em relação a uma eventual indemnização.
De facto, a proposta de Lei que se encontra em apreciação, cria um mecanismo de negociação de renda, a iniciar pelo senhorio que deverá propor ao arrendatário o valor actualizado da renda e o tipo e a duração do contrato que pretende, proposta esta que, caso seja aceite fica a vigorar no segundo mês seguinte ao da recepção da resposta por parte do arrendatário.
Sendo assim, existindo um acordo entre ambas as partes em relação ao valor da renda mensal, a duração do contrato (nº de anos) e ao tipo de contrato (de duração limitada ou de duração indeterminada) - em relação ao tipo de contrato deverá verificar qual é o mais favorável, face aos regimes da denúncia e da oposição à renovação previstos no NRAU - será suficiente elaborarem um Aditamento ao Contrato de Arrendamento, vertendo este acordo, bem como o valor por si despendido com as obras efectuadas no locado.

4) Tenho uma habitação antiga, com a casa de banho no exterior não tendo interligação pelo interior entre todas as divisões.
A renda é de cinco euros mensais e não tenho contrato de arrendamento.
A senhora tem 65 anos e vive com mais dois filhos adultos e a trabalhar , o que devo fazer relativamente ao contrato de arrandamento
e que montante de renda devo pedir bem como ás condições de habitabilidade da habitação.

Relativamente às questões de habitabilidade do imóvel locado, o senhorio encontra-se adstrito a proporcionar o gozo da coisa ao locatário para os fins a que se destina, sendo, por conseguinte, da sua responsabilidade proceder á execução das obras que se afigurem necessárias para o referido efeito.
Por outro lado, o facto de, não ter um contrato de arrendamento reduzido a escrito não o impede de proceder á actualização das rendas, pois certamente, tem emitido recibos de renda e existem comprovativos do pagamento da renda por parte do arrendatário.
Sendo assim, cabe-lhe a si a iniciativa de avançar com a actualização da renda, devendo, para o efeito, comunicar a sua intenção ao arrendatário, comunicando-lhe expressamente, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato proposto e o valor do locado após a concretização da avaliação que vier a ser realizada nos termos dos artigos 38º e ss acompanhada da cópia da caderneta predial urbana.
Na sequência da s/ interpelação, o arrendatário tem o prazo de 30 dias para se pronunciar, podendo nesse mesmo período vir invocar que tem idade igual ou superior a 65 anos, um grau de incapacidade superior a 60% e um rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA).
Ora, nesta situação, caso a arrendatária venha invocar ter uma idade igual ou superior a 65 anos, o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes e, no que concerne à actualização do valor das rendas, poderá passar-se uma das seguintes situações:
- se a arrendatária aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio ou nada disser, a nova renda proposta pelo senhorio é devida a partir do 1º dia do segundo mês seguinte ao da recepção, pelo senhorio, da resposta da arrendatária;
- se a arrendatária se opuser ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, o senhorio, no prazo de 30 dias deve comunicar-lhe se aceita essa proposta ou não, valendo o seu silêncio como uma aceitação.
- Porém, se o senhorio não aceitar o valor proposto pela arrendatária, o contrato mantêm-se em vigor sem alteração do regime que lhe é aplicável, sendo a renda actualizada, mas com o limite máximo do valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, valor este, correspondente á avaliação efectuada nos termos do arts. 38º e ss do CIMI;
- Cabe, igualmente referir que, se o arrendatário vier invocar, cumulativamente que, além de ter mais de 65 anos, o RABC do seu agregado familiar também é inferior a cinco RMNA, o valor actualizado da renda, durante um período transitório de 5 anos, corresponderá a um máximo de 25% do RABC do agregado familiar do arrendatário com o limite máximo de 1/15 do valor do locado, ou a um máximo de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário, com o limite máximo de 1/15 do valor do locado, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 500,00 mensais.
Após o referido período transitório de 5 anos, a renda poderá ser actualizada nos termos previstos no art. 30º da Proposta de Lei, estando o arrendatário impedido de invocar as razões previstas no art. 31º nº 4, ou seja, razões de carência económica, idade ou grau de deficiência superior a 60%).
Nesta situação, excepto em caso de acordo, não poderá haver lugar á cessação do contrato ou alteração do tipo de contrato em causa, tem o arrendatário direito a um subsídio de renda nos termos e condições a definir em diploma próprio.

5) Tinha um arrendatário de uma loja que faleceu. Ficou lá a filha. Os recibos continuam a ser passados em nome do pai, pois ela nunca comunicou a morte dele.
Soube por mero acaso que ele faleceu.
Nunca houve contrato de arrendamento mas ao longo destes mais de 20 anos sempre pagaram a renda e sempre declarei para IRS. A questão que coloco é a seguinte:
"posso aumentar a renda para o valor que eu quiser e fazer um novo contrato de arrendamento?" "Posso obrigar a filha a sair por o detentor do negocio da loja ter falecido, apesar dela ter ficado com o negocio?"

Ora, de acordo com a Proposta de Lei nº 38/XII, o nº 1 do artigo 58º das disposições transitórias, refere o seguinte: "o arrendamento para fins não habitacionais termina com a morte do primitivo arrendatário, salvo existindo sucessor que, há mais de três anos, explore, em comum com aquele, estabelecimento a funcionar no local, nele trabalhando efectivamente", dispondo o nº 2 do referido artigo que "o sucessor com direito á transmissão comunica ao senhorio, nos três meses posteriores ao decesso, a vontade de continuar a exploração".
Sendo assim, partindo do pressuposto de que, nada lhe foi comunicado pela filha do falecido arrendatário, deverá proceder ao envio de uma comunicação à mesma, invocando a caducidade do contrato de arrendamento e a entrega imediata da loja.
Porém, caso a mesma se oponha a tal pretensão, pelo facto de, ser uma sucessora com direito á transmissão, nesse caso, a mesma terá de provar que, nos três anos anteriores á morte do seu pai já explorava em comum com aquele o referido estabelecimento, no qual tem trabalhado efectivamente.
Caso se venha a verificar esta situação, a Proposta de Lei em apreço prevê que, os contratos de arrendamento não habitacionais possam ser objecto de actualização de rendas, nos termos e de acordo com os artigos 50º a 56º, a partir do dia 1 de Janeiro de 2013.
Assim para o referido efeito, o senhorio deve comunicar por escrito ao arrendatário a sua intenção em proceder á actualização das rendas, indicando, desde logo, o valor da renda, o tipo e a duração do contrato proposto, bem como o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e ss do CIMI, acompanhado da cópia da caderneta predial urbana.
O senhorio no prazo de 30 dias a contar da data em que recebeu a comunicação, poderá adoptar várias atitudes, nomeadamente:
- aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
- opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor;
- denunciar o contrato de arrendamento (a denúncia produz efeitos no prazo de 2 meses a contar da recepção pelo senhorio da respectiva comunicação, devendo o arrendatário de desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias);
- informar o senhorio anexando os respectivos documentos comprovativos de que, encontra-se instalado no locado um estabelecimento comercial aberto ao público que é uma microentidade, sendo esta caracterizada como uma empresa que, independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse á data do balanço, dois dos três limites seguintes:
* Total do balanço - € 500 000;
* Volume de negócios liquido: € 500 000;
* Número médio de empregados durante o exercício: 5.
Partindo do pressuposto de que, o estabelecimento comercial instalado no s/ imóvel é uma microempresa, o contrato só fica submetido ao NRAU por acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de cinco anos a contar da data da resposta do arrendatário ao senhorio no âmbito da iniciativa da actualização da renda.
Nesse período transitório de 5 anos, a renda pode ser actualizada, tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, valor este, correspondente ao da avaliação efectuada nos termos dos arts. 38º e ss do CIMI.
Findo o período transitório de cinco anos, a renda passará a ser actualizada nos termos gerais, promovendo-se a transição do contrato para o regime do NRAU, ou seja, deve o senhorio comunicar ao arrendatário o seu propósito, indicando o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, bem como o valor patrimonial do imóvel, acompanhado de cópia da caderneta predial urbana.
Nesta circunstância, o arrendatário está impedido de invocar novamente as razões previstas no nº 4 do art. 51º (ou seja, que se trata de uma microempresa) e na falta de acordo em relação ao tipo e á duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de dois anos.

6) Sou um dos herdeiros de uma casa composta por 2 fracções, os inquilinos habitam a fracção inferior com contracto verbal bastante antigo. A fracção inferior apesar de degradada, encontra-se habitável ao contrário da superior que tem o chão, paredes, tectos e canalização bastante mais danificados.
1 - Uma vez que não possuo mais nenhuma habitação própria, será possível denunciar o contracto devido à intenção de habitar a fracção inferior, existindo no entanto uma fracção superior livre mas inabitável, ou exigindo obras de valor superior? Foi me comunicado da possibilidade de um dos inquilinos receber uma pensão por invalidez significativa, caso se confirme, poderá esse facto interferir na desocupação através da intenção descrita?
2 - No caso de não for possível denunciar o contrato pelo motivo descrito, e se o inquilino for realmente inválido ou possuir mais de 65, se propusermos a actualização da renda, o inquilino fica também protegido à duração de um novo contrato (5 anos)?

Quanto à possibilidade de denúncia por parte do senhorio e tendo em conta que da análise da sua questão resulta que o contrato de arrendamento será anterior á RAU (1990) e que o inquilino tem mais de 65 anos, não é possível denunciar este contrato. Quanto à actualização da renda, não estando em causa um arrendatário com um rendimento (RABC) inferior a 5 RMNA, será feita ao abrigo no artigo 36º da Proposta de Lei 38/XII. O processo de actualização inicia-se através de uma comunicação do senhorio, devendo o arrendatário responder, invocando a circunstância relativa à sua idade, não havendo acordo entre as partes, a actualização será gradual , num prazo de cinco anos e será de um duodécimo de 1/15 do valor fiscal do imóvel, determinado nos termos do CIMI. Cabe ainda esclarecer que o processo de actualização de rendas não configura um novo contrato mas sim a actualização do contrato primitivo. De sublinhar que o novo regime prevê a sua entrada em vigor para 1 de Janeiro de 2013.

7) Em 2006 foi-me doado um imóvel, que se encontra arrendado para fins habitacionais, com o contrato de arrendamento datado de 1976 e cujo inquilino tem actualmente 90 anos de idade. Não sou proprietário de nenhum outro imóvel e vivo numa casa arrendada. Poderei denunciar o contrato para habitação própria?

Nos termos do artigo 28º da Proposta de Lei 38/XII, mantem-se a impossibilidade de denunciar o contrato de arrendamento, anterior a 1990, por motivos relacionados com necessidades de habitação do senhorio, sempre que o inquilino tenha mais de 65 anos.

8) Uma amiga é inquilina dum estabelecimento comercial à 40 anos, com obras feitas por ela há seis anos e com autorização do senhorio. Paga uma renda de 45 euros.
Pretende saber se:
1- o proprietário pode pedir uma renda na ordem dos 500 euros
2- caso o inquilino não possa pagar essa renda se pode ser negociada
3 -se não chegar a acordo o que acontece com o inquilino

Trata-se de um contrato não habitacional anterior a 1995, pelo que está abrangido pelo regime transitório, assim, a atualização do valor da renda, está sujeita a um processo negocial entre as partes cuja iniciativa pertence a senhorio. O senhorio faz uma proposta dirigida ao arrendatário, cabendo ao arrendatário aceitar ou fazer uma contraproposta, o senhorio pode aceitar a contraproposta, ou, no caso de a rejeitar, pode em alternativa denunciar o contrato, pagando uma indemnização correspondente a 5 anos do valor médio das rendas propostas do processo negocial ou optar por manter o contrato. Neste caso, o contrato considera-se celebrado por um período de 5 anos e a renda será actualizada de acordo com o coeficiente de 1/15 do valor fiscal do imóvel avaliado nos termos do CIMI. Porém, tratando-se de uma microentidade, um estabelecimento cujo balanço ou o volume total de negócios seja inferior a 500.000.00 euros e que tenha até 5 empregados em média, a actualização do valor da renda será de acordo com o coeficiente de 1/15 do valor fiscal do imóvel avaliado nos termos do CIMI durante 5 anos. Após este período, as partes podem iniciar o processo negocial de actualização de rendas e se não houver acordo, o senhorio aplicará o mesmo critério de atualização e o contrato considera-se então celebrado por um período de mais 2 anos. Isto é, na prática, o período de transição pode estender-se até 7 anos.

9) Sou arrendatário, com um contrato de 1976, vou fazer 65 anos em Agosto deste ano, estou reformado, a minha mulher está reformada por invalidez com um grau de 80% definitivo (até ao resto da vida).
Como se vai processar a aplicação do meu aumento da renda?.
Se o aumento da renda for maior do que aquilo que posso pagar, posso ser despejado?

Trata-se de um contrato de arrendamento habitacional anterior á RAU (1990), tendo o arrendatário mais do que 65 anos e sendo o cônjuge é portador de uma incapacidade superior a 60%, a atualização da renda será feita ao abrigo no artigo 36º da Proposta de Lei 38/XII. Assim, o senhorio pode tentar chegar a acordo com o inquilino, mas não sendo o acordo possível e tendo o inquilino invocado a sua condição relativa à idade, o senhorio apenas pode actualizar a renda recorrendo ao critério estabelecido na Proposta de Lei. Isto é, uma actualização mensal de um duodécimo de 1/15 do valor fiscal do imóvel determinado nos termos do CIMI, durante cinco anos. Porém, se o inquilino invocar que tem carencias económicas, sempre que o seu rendimento (RABC) seja inferior a 5 Retribuições Mínimas Nacionais Anuais, o critério passa a ser a taxa de esforço do arrendatário. Assim, a actualização não poderá ser superior a 10% do rendimento, quando este é inferior a 500 euros mensais, ou, a actualização até 25%, quando o rendimento é superior a 500 euros. Findos os 5 anos, o arrendatário deixa de poder invocar estes fatos e submete-se à negociação de renda com o senhorio, mas poderá então requerer um subsídio de renda. De sublinhar que o novo regime prevê a sua entrada em vigor para 1 de Janeiro de 2013.

10) Tenho 62 anos de idade, viúva, aposentada, rendimento mensal bruto 1990 euros ( pensão de sobrevivência e de aposentada), vivo só e em apartamento na zona central de Lisboa, com contrato de arrendamento desde 1971, em nome de mo meu marido, falecido em 2000, e alterado para o meu nome após a sua morte. Sempre paguei a renda actualizada de acordo com a lei vigente e comunicada pelo senhorio, que no momento se cifra em 160 euros.
O senhorio nunca fez obras ou remodelações na minha habitação , nem as obrigatórias como substituição de janelas, as necessárias foram feitas a expensas minhas, no entanto tem remodelado e feito obras noutras habitações que foram vagando no imóvel e que passou a alugar para escritórios, bem como montou elevador e pintou a fachada e partes comuns do prédio.
As perguntas que gostaria de ver respondidas são:
Que renda posso esperar que o senhorio me proponha?
A avaliação do imóvel é feita administrativamente ou com vistoria ao imóvel e aos respectivos fogos?
Poderá o senhorio propor-me a mudança para outro apartamento com tipologia, localização e estado de conservação diferente da que habito?
Caso alegue a hipótese de as obras profundas no apartamento terei direito a alguma indemnização? Qual a fórmula para a calcular?

Quanto à actualização da renda, sendo um contrato de arrendamento habitacional anterior á RAU (1990), tendo o arrendatário mais do que 65 anos, a atualização da renda será feita ao abrigo no artigo 36º da Proposta de Lei 38/XII. Assim, o inquilino depois de receber a comunicação do senhorio com vista á actualização da renda deve invocar a sua condição relativa à idade, o senhorio apenas pode actualizar a renda recorrendo ao critério estabelecido na Proposta de Lei. Isto é, uma actualização mensal de um duodécimo de 1/15 do valor fiscal do imóvel determinado nos termos do CIMI, durante cinco anos. Findos os 5 anos, o arrendatário deixa de poder invocar estes fatos e submete-se à negociação de renda com o senhorio. Sobre a avaliação do imóvel a Proposta de Lei revoga o critério do estado de conservação do imóveis e assim apenas prevê uma avaliação fiscal.
Não é possível denunciar este contrato uma vez que foi celebrado antes 1990 e o arrendatário tem mais do que 65 anos. Porém, em caso de denúncia do contrato por motivos de obras de remodelação que impliquem a desocupação do imóvel, as partes podem chegar a um acordo relativamente ao montante da indemnização, na falta de acordo, o senhorio está obrigado a garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condições semelhantes às que este detinha.