Financiar os perdulários e incautos a custo dos cautelosos e sensatos, é mau e um catalisador para a instabilidade social.

Foi recentemente introduzido com o Orçamento do Estado para 2009 e a Portaria n.º 1553-A/2008 a figura dos Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FH). Este instrumento visa permitir a transformação de um crédito à habitação num contrato de arrendamento, contribuindo para o desagravamento dos encargos de muitas famílias, que dificilmente conseguem pagar os empréstimos para habitação.

Esta nova figura caracteriza-se pelo seguinte: desde logo, só os mutuários de crédito à habitação têm a possibilidade de vender o imóvel ao FH.

O preço da venda é acordado entre as partes, não podendo, em todo o caso, ser superior à avaliação de peritos avaliadores independentes, cujos critérios de avaliação são definidos pela CMVM. Após a transmissão do imóvel para o FH, o anterior proprietário, ora arrendatário e o FH celebram um contrato de arrendamento, no qual a renda, a ser também acordada entre as partes, se espera ser inferior à prestação do crédito à habitação. O valor da renda, será actualizada anualmente de acordo com os coeficientes de actualização previstos para o regime geral de arrendamento.

Uma vez alterado o status do proprietário originário para arrendatário, este poderá escolher uma de duas alternativas: exercer a opção de compra ou não exercer a opção de compra do imóvel em questão.

Na primeira hipótese, o arrendatário pode exercer o direito de opção de compra a qualquer momento, comunicando tal intenção à entidade gestora com uma antecedência mínima de 90 dias. O preço da transmissão do imóvel decorrente do exercício da opção de compra é realizado com base no valor, susceptível de actualização de acordo com o índice de preços no consumidor, a que o imóvel foi primeiramente vendido ao FH.

No caso da opção de compra ser exercida após dois anos depois da venda do imóvel ao FH só é devido o preço deste. Caso o prazo seja inferior, acrescem os custos de avaliação, de transmissão e de registo do imóvel.

Se o arrendatário não pretender exercer a opção de compra sobre o imóvel, terá de comunicar a sua intenção à entidade gestora do FH, com uma antecedência mínima de 90 dias relativamente ao termo do prazo ou cessação antecipada do contrato de arrendamento. Nesta situação, o arrendatário tem direito a receber o valor correspondente à diferença entre o preço de venda do imóvel a terceiros e o valor actualizado da aquisição desse imóvel pelo FH, mas apenas após ocorrer a venda. A este valor serão deduzidos os custos em que Fundo incorra para a venda do imóvel e, eventualmente, o valor das rendas vencidas e não pagas. Dada a enorme crise imobiliária que se vive, significa que na maioria dos casos o arrendatário não vai receber nada.

Este regime apresenta benefícios fiscais particularmente generosos, quer para os bancos quer para os arrendatários, a saber: 1. isenção de IRC sobre os rendimentos obtidos pelos Fundos até 2014; 2. isenção de IRS e de IRC relativamente aos rendimentos provenientes das UP; 3. isenção em IRS das mais-valias resultantes da transmissão desses imóveis a favor dos Fundos; 4. possibilidade de dedução à colecta das rendas pagas pelos arrendatários; 5. isenção de IMT quanto às aquisições dos imóveis pelos Fundos, bem como aquando do exercício da opção de compra; 6. isenção de IMI relativamente aos prédios que permaneçam na carteira dos Fundos; 7. isenção de Imposto do Selo relativamente a todos os actos relacionados com a transmissão de imóveis; 8. isenção de taxas de supervisão por parte das entidades gestoras de FIIAH.

Mais benefícios fiscais que os consagrados para os FH não era possível. Já agora, e o resto dos portugueses, que vivem sujeitos a uma enorme pressão fiscal de impostos tão injustos e tão pesados como o IMI, IMT, Imposto do Selo e as elevadas das taxas de IRS e IRC vigentes em Portugal?

Financiar os perdulários e incautos a custo dos cautelosos e sensatos, é mau como princípio e um catalisador para a instabilidade social.

É que na teoria todos somos iguais...

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Tiago Caiado Guerreiro, Advogado fiscalista