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O crédito é uma poderosa ferramenta financeira. É um claro potenciador do crescimento económico mas ao mesmo tempo pode ter consequências nefastas.
A bolha de preços imobiliários claramente atesta que na última década o crédito foi instrumental na criação de mais um esquema de Ponzi.
Pelos recursos de que dispõem, os bancos deveriam estar melhor equipados para efectuar uma correcta avaliação do risco de quem pede um empréstimo e, dessa forma, atribuir uma taxa de juro "justa", na medida em que reflicta esse mesmo risco. Porém, nos últimos anos, no crédito à habitação, tal não foi o caso. A valorização nos preços das casas fez com que os rácios ‘loan-to-value' (valor da dívida face ao valor do activo que a garante) se mantivessem em níveis razoáveis. Esse conforto levou a que os bancos não olhassem devidamente ao nível da dívida face aos rendimentos disponíveis, resultando na concessão exagerada de créditos a um spread excessivamente curto. Adicionalmente, o estabelecimento de incentivos estatais, a inexistência de um mercado de arrendamento verdadeiramente livre e o ambiente de baixas taxas de juro levaram ao recurso generalizado por este tipo de empréstimos.
Apesar da massificação dos créditos à habitação, estes não deixam de ser contratos adoptados por ambas as partes (mutuário e devedor) de forma livre. Assim, por exemplo, a subida do spread em caso de divórcio dos devedores parece ser uma resposta natural a uma evidente mudança no perfil de risco inerente a esse empréstimo e não propriamente um acto leonino por parte dos bancos.
Outro tema premente é a dação em cumprimento - entrega da habitação para amortização da dívida. Será uma solução interessante, comum em países como os EUA. Hoje em dia existe um número crescente de dações que, no entanto, só saldam a dívida se o valor da avaliação for suficiente. Estes acordos ocorrem em situações de particular aperto do lado dos devedores, o que, mesmo atendendo à conjuntura menos saudável da banca nacional, leva a um poder negocial eventualmente excessivo por parte dos bancos. Apesar de violentar um contrato livremente assumido por ambas as partes, caso a futura legislação sobre o assunto venha a permitir efectuar dação em cumprimento no crédito à habitação (com determinados requisitos relativos à percentagem da dívida, à condição do devedor e à validade temporal), estará definido um conjunto mínimo de regras, das quais assume particular relevância a avaliação da habitação objecto de dação, que evite comportamentos potencialmente abusivos.
Em qualquer caso, o futuro do crédito (à habitação) em Portugal deverá passar pela redução da quantidade e pelo aumento do preço. Não será esse o caminho ajustado para sair de uma crise provocada por excesso de crédito?
Luís Tribuna, Bancário e Docente na UCP
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