Juros em alta, ‘spreads’ mais caros e rácios de financiamento menores dificultam o processo.

Comprar casa já não está ao alcance de todos. Várias fontes de mercado, quer bancárias, quer de mediação imobiliária, consideram que a actual política de concessão de crédito está a permitir uma certa "normalização" do mercado imobiliário, em comparação com os "abusos" do passado. No entanto, quem sonha ter casa própria não vê com bons olhos a actual exigência dos bancos.

Quem quer ser proprietário de um imóvel depara-se hoje com vários obstáculos impostos pelos bancos: ‘spread's mais caros; rácios financiamento/garantia mais baixos, os quais se tornam ainda menores devido à queda no valor das avaliações bancárias dos imóveis. E, a estes junta-se ainda um terceiro factor externo: a subida das taxas de juro que servem como indexantes no crédito à habitação. Tudo isto aliado aos baixos níveis de poupança dos portugueses, hoje tão necessárias já que os bancos deixaram de financiar a totalidade dos empréstimos.

Uma conjuntura que tem levado os bancos a conceder cada vez menos crédito, mas também a que mais portugueses optem por adiar a compra de casa. E os números espelham bem esta realidade. De Julho de 2007 a Julho de 2008 - mês a partir do qual as instituições financeiras cortaram drasticamente na concessão de crédito - os bancos concediam em média 1,5 mil milhões de euros por mês para efeitos de crédito à habitação. Actualmente, a média dos últimos 12 meses, cifra-se em 829 milhões de euros. Ou seja, a banca empresta hoje cerca de metade do crédito que concedia nos anos anteriores ao estalar da crise de liquidez potenciada pela queda do Lehman Brothers em 2008.

‘Spreads' chegam aos 4,4%

O aumento nos ‘spreads' é resultado dos maiores custos de financimento dos bancos nos mercados internacionais, mas também da larga carteira de crédito à habitação dos bancos com ‘spreads' inferiores a 1%. Na prática, quem adquire hoje um empréstimo está também a pagar pelos créditos antigos, cedidos a valores que são hoje impensáveis. Actualmente, a média de ‘spreads' mínimos praticados pelas 11 maiores instituições em Portugal é de 1,27%, enquanto o ‘spread' máximo médio chega aos 3,34%. Caixa Geral de Depósitos e BES praticam mesmo ‘spreads' máximos acima dos 4%. O ‘spread' mínimo do mercado pode chegar aos 0,35% mas apenas mediante a subscrição de produtos e um rácio financiamento/garantia inferior a 50%.

Bancos cortam na avaliação dos imóveis

Após uma breve melhoria no último semestre de 2009, a banca voltou a cortar no valor a que avalia as casas para efeitos de concessão de crédito. Em Junho, o valor médio do metro quadrado no país caiu pelo segundo mês consecutivo, para os 1.161 euros. Nos primeiros meses do ano, a avaliação manteve-se sensivelmente estável em torno dos 1.172 euros. Esta é uma das formas encontradas pelos bancos para conceder menos crédito. Actualmente a maioria dos bancos só concede até 80% do valor da avaliação da casa, quando até há alguns não era difícil de conseguir um financiamento de 100% ou até mais. Ora, tendo em conta que os bancos concedem o crédito em percentagem do valor da casa, se esta for avaliada por um preço menor, o empréstimo também será menor.

Taxas Euribor vivem ciclo recorde de ganhos

Os indexantes do crédito à habitação não desciam desde Maio, ou no caso da taxa Euribor a três meses, desde Abril. Trata-se do maior ciclo de ganhos de sempre das Euribor e já se começou a reflectir nas revisões das prestações, desde Junho. Apenas quem tem como indexante a taxa a 12 meses, e faz a revisão em Agosto, irá beneficiar ainda de uma descida no valor da prestação. No entanto, a partir de Setembro, todos os portugueses serão já apanhados na espiral de subidas. As Euribor corrigiram ontem ligeiramente. No entanto, tudo indica que a tendência de subida não se altere, pelo menos, durante os próximos 12 meses.